Muchos profesionales de la construcción y la promoción inmobiliaria inician su actividad como autónomos, ya sea como contratistas individuales o como promotores de pequeñas operaciones. A medida que el volumen de obra y el patrimonio gestionado crecen, plantearse el paso de autónomo a sociedad en constructoras e inmobiliarias: fiscalidad del Impuesto sobre Sociedades se convierte en una decisión con un impacto fiscal y patrimonial muy relevante.
Por qué constituir una sociedad en este sector
El régimen de estimación directa del IRPF aplica una escala progresiva que puede alcanzar tipos marginales superiores al 45% en las bases más altas, mientras que el Impuesto sobre Sociedades tributa con carácter general al 25%, con un tipo reducido del 15% para entidades de nueva creación en su primer periodo con base imponible positiva y en el siguiente. En un sector como el de la construcción, donde los beneficios pueden dispararse en determinados ejercicios coincidiendo con la entrega de una promoción, esta diferencia de tipos puede suponer un ahorro fiscal muy significativo.
Particularidades del sector a la hora de dar el paso
- Responsabilidad patrimonial: la actividad de construcción conlleva riesgos de responsabilidad civil y decenal significativos; operar bajo una sociedad limitada permite limitar la responsabilidad patrimonial personal del promotor o constructor frente a terceros.
- Existencias y obra en curso en el momento del cambio: es fundamental valorar correctamente las promociones ya iniciadas como autónomo, decidiendo si se aportan a la nueva sociedad o se terminan bajo la actividad personal antes del cambio.
- Licencias y avales de obra: las licencias urbanísticas, avales bancarios y garantías de obra suscritas como autónomo requieren un proceso de novación o traspaso formal a la nueva sociedad.
- Contratos con clientes y subcontratistas en vigor: deben formalizarse las cesiones contractuales oportunas para evitar discusiones sobre la titularidad de los derechos y obligaciones derivados de obras en ejecución.
Vías para instrumentar el cambio
El paso de autónomo a sociedad en constructoras e inmobiliarias puede realizarse mediante la constitución de una sociedad nueva a la que se aportan los activos afectos a la actividad (maquinaria, licencias, contratos), o mediante la aportación de una rama de actividad ya consolidada acogida, si concurren los requisitos, al régimen especial de neutralidad fiscal (FEAC), evitando la tributación inmediata de las plusvalías latentes en los elementos aportados.
Tributación de la sociedad tras la conversión
Una vez constituida la sociedad, la base imponible del Impuesto sobre Sociedades se calculará sobre el resultado contable ajustado según las reglas de la Ley 27/2014, aplicando las reglas específicas del sector en materia de imputación temporal de ingresos por obra, valoración de existencias y provisiones por garantías. La sociedad también podrá acceder a incentivos como la reserva de capitalización o la reserva de nivelación si cumple los requisitos de empresa de reducida dimensión.
Impacto en la cotización y protección social
El paso de autónomo a sociedad implica también un cambio en el régimen de cotización del titular, que pasará a cotizar como administrador societario, lo que conviene analizar conjuntamente con la planificación fiscal, ya que la retribución del socio-administrador puede estructurarse de forma más eficiente combinando nómina y dividendos.
Recomendación profesional
Antes de formalizar el cambio de forma jurídica, es muy recomendable disponer de un informe jurídico-empresarial que analice la situación patrimonial, contractual y fiscal de la actividad, permitiendo diseñar la operación de forma que la nueva sociedad inicie su actividad sobre bases sólidas y sin contingencias heredadas de la etapa como autónomo.
Conclusión
El paso de autónomo a sociedad en constructoras e inmobiliarias ofrece ventajas fiscales y de protección patrimonial muy relevantes en un sector expuesto a riesgos elevados, pero exige una planificación cuidadosa de la transición contractual, urbanística y fiscal. Abordarlo con el asesoramiento adecuado permite aprovechar desde el primer ejercicio los beneficios del Impuesto sobre Sociedades sin arrastrar contingencias del periodo anterior.
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