Inspección de Hacienda al Impuesto sobre Sociedades en constructoras e inmobiliarias

El sector de la construcción y la promoción inmobiliaria concentra algunas de las operaciones fiscales más complejas del Impuesto sobre Sociedades: ejecuciones de obra a largo plazo, permutas de solar por obra futura, existencias que se mantienen en balance durante varios ejercicios y una intensa relación con proveedores y subcontratistas. Esta complejidad explica por qué la inspección de Hacienda al Impuesto sobre Sociedades en constructoras e inmobiliarias figura de forma recurrente entre las prioridades de los planes de control tributario de la AEAT.

Motivos frecuentes de inicio de la comprobación

La Administración presta especial atención a las discrepancias entre el valor de mercado de los inmuebles transmitidos y el valor declarado, a la correcta imputación temporal de los ingresos en obras de ejecución plurianual, y a la deducibilidad de provisiones y deterioros contabilizados sobre existencias inmobiliarias que no siempre cumplen los estrictos requisitos fiscales para su deducción.

Cuestiones que más se regularizan en el sector

• Imputación temporal de ingresos y gastos en contratos de ejecución de obra con certificaciones periódicas, especialmente cuando el criterio contable de grado de avance no coincide con el criterio fiscalmente admitido.
• Permutas de solar por obra futura, cuya valoración a efectos del Impuesto sobre Sociedades debe realizarse por el valor de mercado del bien entregado o recibido, lo que suele generar discrepancias con la Administración.
• Deterioro de existencias inmobiliarias, cuya deducibilidad fiscal está sujeta a limitaciones específicas desde la reforma del Impuesto sobre Sociedades.
• Gastos financieros asociados a la promoción, sujetos a la limitación general en la deducibilidad de gastos financieros netos.
• Operaciones vinculadas entre la promotora y la constructora cuando ambas pertenecen al mismo grupo empresarial.

Fases del procedimiento inspector en el sector inmobiliario

Una inspección de Hacienda al Impuesto sobre Sociedades en constructoras e inmobiliarias sigue el esquema general de cualquier procedimiento de comprobación: comunicación de inicio con delimitación del alcance, requerimientos de documentación contable y contractual, diligencias, propuesta de liquidación mediante acta (con o sin conformidad) y, finalmente, liquidación definitiva, que puede ir acompañada de un expediente sancionador si se aprecia falta de diligencia o dolo en el incumplimiento.

La importancia de la documentación contractual

En este sector, la calidad de la documentación contractual —contratos de obra, actas de recepción, certificaciones de avance, escrituras de permuta— resulta decisiva para defender el criterio de imputación temporal aplicado por la empresa. Una documentación incompleta o contradictoria con la contabilidad es una de las principales causas de que la inspección cuestione los criterios fiscales adoptados.

Situaciones de insolvencia y su tratamiento

Cuando la comprobación coincide con dificultades financieras de la empresa constructora o promotora, puede ser necesario valorar mecanismos de reestructuración de deuda o, en los casos más graves, analizar la aplicación de la ley de segunda oportunidad para personas físicas vinculadas al negocio, una vía que conviene explorar con asesoramiento especializado antes de que la situación se agrave y limite las opciones disponibles.

Ante la complejidad técnica de este tipo de procedimientos y el elevado importe económico que suelen alcanzar las regularizaciones en el sector inmobiliario, resulta fundamental contar con asesoramiento especializado desde el primer requerimiento. El equipo de ley de segunda oportunidad de ValiTax, junto con sus especialistas en defensa tributaria, acompaña a constructoras e inmobiliarias en todo tipo de procedimientos de comprobación e inspección.

Conclusión

La inspección de Hacienda al Impuesto sobre Sociedades en constructoras e inmobiliarias exige un conocimiento profundo de la casuística fiscal del sector, desde la imputación temporal de los ingresos hasta el tratamiento de las permutas y los deterioros de existencias. Mantener una documentación contractual rigurosa y contar con asesoramiento especializado desde el inicio del procedimiento son las mejores herramientas para afrontar la comprobación con garantías y evitar regularizaciones desproporcionadas.