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Régimen especial de entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas
Ofrece una bonificación del 40 % de la cuota correspondiente a las rentas del alquiler de viviendas. A cambio exige un número mínimo de viviendas, un plazo mínimo de arrendamiento, contabilidad separada por inmueble y una opción expresa. Es un régimen rentable para carteras de cierto tamaño y poco práctico para dos o tres pisos.
Los requisitos
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Objeto social principal
El arrendamiento de viviendas situadas en territorio español que la entidad haya construido, promovido o adquirido. Es compatible con otras actividades y con la transmisión de los inmuebles transcurrido el período mínimo.
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Número mínimo de viviendas
Que el número de viviendas arrendadas u ofrecidas en arrendamiento por la entidad sea en todo momento igual o superior al mínimo legalmente exigido.
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Período mínimo de arrendamiento
Que las viviendas permanezcan arrendadas u ofrecidas en arrendamiento durante al menos tres años. Ese plazo se computa desde la fecha en que fueron arrendadas por primera vez o, si estaban ya en el patrimonio de la entidad, desde el inicio del período impositivo en que se comunicó la opción.
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Contabilidad separada
Que las actividades de promoción inmobiliaria y de arrendamiento sean objeto de contabilización separada para cada inmueble adquirido o promovido, con el desglose necesario para conocer la renta correspondiente a cada vivienda.
La contabilidad separada por inmueble. No basta con una cuenta de ingresos por alquileres: hay que poder determinar la renta de cada vivienda, con sus ingresos y sus gastos imputados. Sin ese desglose la bonificación no se puede cuantificar y la Administración la deniega en bloque.
La bonificación
Tendrá una bonificación del 40 % la parte de cuota íntegra que corresponda a las rentas derivadas del arrendamiento de viviendas que cumplan los requisitos. La renta bonificada se determina restando de los ingresos íntegros los gastos directamente relacionados con la obtención de dichos ingresos y la parte de los gastos generales que corresponda proporcionalmente.
Es una bonificación, no una deducción: no está sujeta al límite conjunto y no se traslada a ejercicios siguientes.
Incompatibilidades
- Es incompatible con el régimen de SOCIMI.
- No puede aplicarse a las rentas derivadas del arrendamiento de locales de negocio, plazas de garaje no arrendadas conjuntamente con la vivienda ni de otros inmuebles distintos de viviendas.
- La bonificación no alcanza a las rentas derivadas de la transmisión de los inmuebles.
La opción
El régimen se aplica a las entidades que opten por él mediante comunicación a la Administración tributaria. Surte efectos en el período impositivo que finalice con posterioridad a la comunicación y en los sucesivos, mientras no se renuncie.
El incumplimiento sobrevenido de los requisitos —bajar del número mínimo de viviendas, vender antes de los tres años— determina la pérdida de la bonificación respecto de las viviendas afectadas, con obligación de ingresar las cuotas no satisfechas junto con los intereses de demora.
Cuándo compensa
| Situación | ¿Compensa? | Motivo |
|---|---|---|
| Cartera estable de viviendas en alquiler de larga duración | Sí | Bonificación recurrente sin límite conjunto |
| Sociedad con dos o tres pisos | No | No alcanza el número mínimo de viviendas |
| Alquiler turístico o de temporada corta | No | Difícil cumplir el período mínimo y la calificación de vivienda |
| Promotora que vende tras arrendar | Parcial | La bonificación no alcanza a la renta de la transmisión |
Relación con la patrimonialidad
Optar por este régimen no exime del requisito general del artículo 5 para que el arrendamiento se considere actividad económica: sigue siendo necesaria al menos una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa si se quiere evitar la calificación como entidad patrimonial y sus consecuencias. Son dos planos distintos que conviven.
Arrendamiento de viviendas
¿Sirve el alquiler turístico?
Difícilmente. El régimen exige que se trate de viviendas conforme a la legislación de arrendamientos urbanos y que permanezcan arrendadas u ofrecidas en arrendamiento durante al menos tres años. El alquiler de temporada corta o turístico no encaja en esa configuración y, además, suele calificarse como actividad de servicios de hospedaje.
¿Cuenta el garaje alquilado con la vivienda?
Las plazas de garaje y anejos arrendados conjuntamente con la vivienda pueden integrarse en el cómputo de la renta bonificada cuando así lo prevea la norma y se arrienden al mismo arrendatario. Alquilados por separado a terceros, no.
¿Se puede combinar con la reducida dimensión?
Sí, si la entidad cumple el umbral de cifra de negocios y no es patrimonial. La bonificación del 40 % y los incentivos de reducida dimensión operan en planos distintos —cuota y base— y son acumulables.
¿Qué pasa si una vivienda queda vacía unos meses?
El requisito se refiere a viviendas arrendadas u ofrecidas en arrendamiento, de modo que un período razonable de desocupación con la vivienda efectivamente ofertada no rompe el cómputo. Conviene conservar prueba de la oferta: anuncios, encargos a agencias, correspondencia con interesados.
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Aviso. Este contenido es informativo y refleja la Ley 27/2014 del Impuesto sobre Sociedades, su Reglamento y el criterio administrativo vigentes en la fecha de su última revisión. Los tipos de gravamen, límites, umbrales, porcentajes de deducción e incentivos se modifican con frecuencia —y varios están en aplicación gradual a lo largo de distintos ejercicios—, por lo que conviene verificar siempre la redacción aplicable al período impositivo que se declara. Este sitio no está vinculado a la Agencia Estatal de Administración Tributaria ni sustituye al asesoramiento profesional sobre un caso concreto. Para una respuesta sobre su sociedad, escríbanos a Contacto@LRB.es.
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