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SOCIMI: fiscalidad de las sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria
Una SOCIMI tributa al 0 % en el Impuesto sobre Sociedades. El equilibrio está en la obligación de repartir casi todo el beneficio y en un gravamen especial sobre los dividendos que se distribuyen a socios que no tributan suficientemente por ellos. Es un régimen pensado para trasladar la tributación de la sociedad al inversor.
Qué es una SOCIMI
Son sociedades anónimas cotizadas cuyo objeto social principal es la adquisición y promoción de bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento, la tenencia de participaciones en otras SOCIMI o en entidades análogas, y la tenencia de participaciones en instituciones de inversión colectiva inmobiliaria. Su régimen está en la Ley 11/2009, con remisiones a la Ley 27/2014.
Los requisitos
| Requisito | Contenido |
|---|---|
| Objeto social | Adquisición y promoción de inmuebles urbanos para arrendamiento; participaciones en otras SOCIMI o entidades análogas |
| Inversión | Al menos el 80 % del activo en inmuebles urbanos destinados al arrendamiento, terrenos para su promoción con plazo, o participaciones cualificadas |
| Rentas | Al menos el 80 % de las rentas del período, excluidas las de transmisión de participaciones e inmuebles afectos, debe proceder del arrendamiento o de dividendos de participaciones cualificadas |
| Permanencia | Los inmuebles deben permanecer arrendados al menos tres años, computándose el tiempo de oferta hasta un máximo |
| Capital y forma | Sociedad anónima, capital social mínimo legal, acciones nominativas y una sola clase |
| Negociación | Cotización en mercado regulado o sistema multilateral de negociación español, de la UE o del EEE, o en mercado de un país con intercambio de información |
La obligación de distribuir
Es la contrapartida del tipo cero. La SOCIMI está obligada a acordar la distribución de beneficios, dentro de los seis meses siguientes al cierre, en los porcentajes que fija la ley:
- La práctica totalidad de los beneficios procedentes del arrendamiento y de los dividendos de participaciones cualificadas.
- Un porcentaje relevante de los beneficios derivados de la transmisión de inmuebles y participaciones, debiendo reinvertirse el resto en el plazo legal.
- El resto de beneficios, íntegramente.
El 0 % no es incondicional. Si se incumple la obligación de distribución, el requisito de permanencia o cualquier otro, la entidad pasa a tributar por el régimen general en el período del incumplimiento, con obligación de ingresar la diferencia de los ejercicios en que aplicó el régimen.
El gravamen especial
La SOCIMI está sometida a un gravamen especial sobre el importe íntegro de los dividendos distribuidos a socios con una participación igual o superior al porcentaje legal, cuando esos dividendos estén exentos o tributen a un tipo inferior al previsto en la norma en sede del socio.
La lógica es evidente: si la sociedad no tributa y el socio tampoco, el régimen produciría desimposición. El gravamen especial cierra ese hueco y traslada la tributación al nivel adecuado.
Existe además un gravamen específico sobre el importe de los beneficios no distribuidos que procedan de rentas no sometidas al tipo general del impuesto, en los términos previstos en la normativa vigente.
La opción y el régimen transitorio
El régimen se aplica por opción comunicada a la Administración antes de los tres últimos meses previos a la conclusión del período impositivo, y surte efectos en ese mismo período. La ley prevé un régimen transitorio para las sociedades que optan sin cumplir aún todos los requisitos, con un plazo para alcanzarlos.
SOCIMI frente a régimen de arrendamiento de viviendas
| SOCIMI | Arrendamiento de viviendas | |
|---|---|---|
| Tributación | 0 %, con gravámenes especiales | Tipo general con bonificación del 40 % |
| Cotización | Obligatoria | No exigida |
| Distribución | Obligatoria y muy exigente | Libre |
| Tipo de inmueble | Cualquier inmueble urbano en arrendamiento | Solo viviendas |
| Compatibilidad | Incompatibles entre sí | |
En la práctica, la SOCIMI es un vehículo para carteras de cierta dimensión con vocación de reparto e inversores institucionales; el régimen de arrendamiento de viviendas, una alternativa mucho más ligera para patrimonios residenciales medianos.
SOCIMI
¿Hay que cotizar en bolsa para ser SOCIMI?
Hay que negociar en un mercado regulado o en un sistema multilateral de negociación, español, de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo, o de un país con efectivo intercambio de información. En la práctica, la mayoría de las SOCIMI españolas se incorporan a un sistema multilateral de negociación, no al mercado continuo.
¿Puede una SOCIMI tener locales y oficinas, no solo viviendas?
Sí. El objeto abarca inmuebles urbanos destinados al arrendamiento, sin restringirse a viviendas. Es una diferencia importante con el régimen de entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas, que sí se limita a estas.
¿Qué pasa si un año no se reparte el dividendo obligatorio?
Se incumple un requisito esencial y la entidad pasa a tributar por el régimen general en el período impositivo del incumplimiento, con obligación de ingresar la diferencia correspondiente a los ejercicios en que aplicó el régimen, junto con los intereses. La ley prevé, además, un plazo de subsanación en determinados supuestos.
¿Compensa una SOCIMI para un patrimonio familiar?
Rara vez. Los costes de cotización, gobierno corporativo y cumplimiento, unidos a la obligación de repartir casi todo el beneficio y al gravamen especial cuando los socios no tributan, hacen que para un patrimonio familiar suelan ser más eficientes otras estructuras. Conviene compararlo caso por caso.
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Aviso. Este contenido es informativo y refleja la Ley 27/2014 del Impuesto sobre Sociedades, su Reglamento y el criterio administrativo vigentes en la fecha de su última revisión. Los tipos de gravamen, límites, umbrales, porcentajes de deducción e incentivos se modifican con frecuencia —y varios están en aplicación gradual a lo largo de distintos ejercicios—, por lo que conviene verificar siempre la redacción aplicable al período impositivo que se declara. Este sitio no está vinculado a la Agencia Estatal de Administración Tributaria ni sustituye al asesoramiento profesional sobre un caso concreto. Para una respuesta sobre su sociedad, escríbanos a Contacto@LRB.es.
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