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Impuesto sobre Sociedades de sociedades inmobiliarias
Promover, arrendar o simplemente tener inmuebles son tres actividades con fiscalidad radicalmente distinta. La misma nave puede ser existencia, inmovilizado o activo no afecto según lo que haga la sociedad con ella, y de esa calificación dependen la amortización, el deterioro, el régimen aplicable y hasta la exención en el Impuesto sobre el Patrimonio de los socios.
Tres modelos de negocio, tres fiscalidades
| Promoción | Arrendamiento | Tenencia | |
|---|---|---|---|
| Calificación del inmueble | Existencias | Inversión inmobiliaria o inmovilizado | Activo no afecto |
| Amortización | No procede | Sí, separando el valor del suelo | Discutible: elemento no afecto |
| Deterioro | Deducible como deterioro de existencias | No deducible | No deducible |
| Actividad económica | Sí | Solo con persona empleada a jornada completa | No |
| Riesgo de patrimonialidad | Bajo | Medio | Alto |
El arrendamiento de inmuebles solo es actividad económica con al menos una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa dedicada a su gestión. Sin ese requisito, los inmuebles no están afectos y la sociedad probablemente será entidad patrimonial.
Cuestiones técnicas recurrentes
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El desglose suelo-construcción
El terreno no se amortiza. Hay que separar su valor del de la construcción, normalmente conforme a la proporción de los valores catastrales. Amortizar el 100 % del precio de compra es una de las regularizaciones más automáticas del impuesto. Véase amortizaciones.
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Existencias frente a inmovilizado
Un inmueble destinado a la venta es existencia; uno destinado al arrendamiento o al uso propio es inmovilizado o inversión inmobiliaria. El cambio de destino tiene consecuencias contables y fiscales que hay que documentar con un acuerdo del órgano de administración.
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Deterioros
El deterioro de existencias sigue el criterio contable y es deducible; el del inmovilizado y el de las inversiones inmobiliarias no lo es, y genera ajuste positivo temporario. Véase deterioros y provisiones.
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Gastos financieros
En promoción, los intereses del período de construcción pueden activarse como mayor valor de la existencia. En el resto, se someten al límite del artículo 16.
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Retenciones soportadas
Los arrendamientos urbanos soportan retención, que se descuenta de la cuota. En sociedades patrimoniales con varios inmuebles arrendados, es habitual que la retención supere la cuota y el resultado sea a devolver. Véase retenciones.
Regímenes especiales disponibles
- Entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas: bonificación del 40 % de la cuota de esas rentas, con número mínimo de viviendas, período mínimo de tres años y contabilidad separada por inmueble.
- SOCIMI: tipo del 0 % a cambio de cotizar y de distribuir la práctica totalidad del beneficio, con gravamen especial sobre dividendos a socios que no tributen suficientemente. Incompatible con el anterior.
- Reducida dimensión: accesible si la sociedad no es patrimonial y no supera el umbral de cifra de negocios.
La venta del inmueble
Es el momento en que aflora todo lo anterior:
- La renta fiscal es la diferencia entre el precio y el valor fiscal, que puede diferir del contable si hubo libertad de amortización, leasing o deterioros no deducidos.
- Si el comprador es una parte vinculada, la operación se valora a mercado conforme al artículo 18 y entra en el modelo 232 por el umbral reducido de las operaciones específicas.
- Si se transmite mediante venta de participaciones, hay que analizar el artículo 314 de la Ley del Mercado de Valores y la posible tributación por transmisiones patrimoniales.
- Si la venta es a plazos, cabe diferir la renta conforme a la regla de operaciones a plazos.
Cuando el número hay que probarlo
Hay puntos del Impuesto sobre Sociedades en los que la discusión no es jurídica sino técnica: si el valor de una operación vinculada es de mercado, si el deterioro estaba justificado, si la vida útil aplicada era razonable, si existía un motivo económico válido en una reestructuración. Ahí un informe pericial aporta un respaldo que los libros por sí solos no dan, y ayuda además a sostener que se actuó conforme a una interpretación razonable de la norma, lo que pesa a la hora de evitar la sanción.
Los elaboramos a través de ValiTax, con visado colegial de ASPEJURE.
Informes periciales ValiTaxSociedades inmobiliarias
¿Puedo amortizar un piso que tengo alquilado en la sociedad?
Sí, separando el valor del suelo del de la construcción y aplicando el coeficiente de tablas correspondiente. Lo que no puede amortizarse es el terreno, y si el inmueble no está afecto a una actividad económica la deducibilidad de la amortización se discute.
¿Basta con contratar a alguien a media jornada?
No. La norma exige jornada completa y contrato laboral. Un contrato parcial, un autónomo o el propio administrador sin contrato laboral no cumplen el requisito, y la regularización arrastra la pérdida de todos los beneficios asociados a la actividad económica.
¿Es mejor tener los inmuebles en una sociedad o a título personal?
Depende del destino de las rentas, del número de inmuebles, de la previsión de venta y de la planificación sucesoria. La sociedad permite reinvertir el beneficio con menor coste inmediato, pero añade una capa de tributación al repartir y exige cumplir el requisito de actividad económica para conservar los incentivos.
¿Qué régimen conviene, arrendamiento de viviendas o SOCIMI?
Para una cartera residencial mediana sin vocación de cotizar, el régimen de arrendamiento de viviendas es mucho más simple y su bonificación del 40 % es relevante. La SOCIMI está pensada para carteras mayores, con inversores y con voluntad de repartir prácticamente todo el beneficio.
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Aviso. Este contenido es informativo y refleja la Ley 27/2014 del Impuesto sobre Sociedades, su Reglamento y el criterio administrativo vigentes en la fecha de su última revisión. Los tipos de gravamen, límites, umbrales, porcentajes de deducción e incentivos se modifican con frecuencia —y varios están en aplicación gradual a lo largo de distintos ejercicios—, por lo que conviene verificar siempre la redacción aplicable al período impositivo que se declara. Este sitio no está vinculado a la Agencia Estatal de Administración Tributaria ni sustituye al asesoramiento profesional sobre un caso concreto. Para una respuesta sobre su sociedad, escríbanos a Contacto@LRB.es.
¿Quiere el Impuesto sobre Sociedades revisado antes de presentarlo?
Revisamos la liquidación de su sociedad antes de que se presente el modelo 200: ajustes extracontables, gastos comprometidos, incentivos no aplicados, operaciones vinculadas y riesgos que aflorarían en una comprobación. Y si el expediente ya está abierto, lo defendemos. Asesoramiento fiscal y corporativo de LRB Tax & Legal.